בניין מגורים שהוגדר כמבנה מסוכן
מבנה מסוכן מוגדר כמבנה בעל ליקויים המהווים סכנה לציבור, כשהדבר עשוי להתבטא בגושים רופפים של בטון וטיח, עמודי בניין עם סדקים נרחבים, ברזלי זיון חלודים, מעקות ומרפסות רופפים וכדומה. מדובר לרוב בליקויים במעטפת החיצונית של המבנה, אשר הופכים אותו למבנה מסוכן. חוקי עזר עירוניים מקנים לרשויות השונות את הסמכות להכריז על מבנים כמבנים מסוכנים, ולדרוש מבעלי הדירות את מימון עבודות השיקום, או לחלופין לשקול את שיפוץ המבנה במסגרת פינוי בינוי או תמ”א 38. פיתרון זה הינו אפקטיבי לבעלי דירות שאין באפשרותם לממן את עבודות השיקום בהיבט הכלכלי. במדרג המסוכנות מטעם העירייה יישנן שלוש דרגות סיכון, כשסיווג המדורג בדרגת המסוכנות הנמוכה ביותר הוא מבנה שעלול לסכן את המחזיקים בו, את הציבור ו\או הנכסים הסמוכים. זהו למעשה מבנה שחלקים ממנו עשויים להוות סכנה, אך יחד עם זאת הוא יציב דיו ועל כן אין מבקשים להרסו, אלא לחזקו במטרה למנוע את המשך הבלאי עד להגעה למצב שבו הוא עשוי להוות סכנה ממשית לשוהים בו או בקרבתו.
סמכות הרשות המקומית לאכיפת חוקי עזר עירוניים הנוגעים למבנים מסוכנים
מבנה מסוכן המהווה סכנה ממשית למחזיקים בו וכן לציבור לנכסים הסמוכים אליו מסווג בדרגת סיכון השנייה, ובנסיבות הללו מוציאה העירייה על המבנה המסווג כ”לא יציב” צו הריסה, אך עם זאת שמורה לבעל הנכס אפשרות להגשת השגות הנוגעות לצו ההריסה ומהנדס העירייה נדרש לדון בה. דרגת המסוכנות הגבוהה יותר היא “מבנה מט ליפול”, ומבנים שסווגו כך מהווים סכנה ממשית ומיידית, ואף ניתן לפנות את המתגוררים בו בסיוע משטרתי ולהרסו באופן מיידי. סמכותן של הרשויות המקומיות לחייב את בעלי המבנה לבצע תיקונים נשענת על סעיפים 233, 236 ו-250 לפקודת העיריות, ומחלקת “מבנים מסוכנים” ברשויות המקומיות אמונות על איתור מבנים מסוכנים ושליחה לדייריהם הודעות דרישה לתיקון הליקויים באופן המיידי. בנסיבות בהן מתעלמים הדיירים מהדרישה לתיקון המבנה, פותחת הרשות המקומית בהליך פלילי כנגד בעלי המבנה בבית המשפט.
פרופיל המבנה המסוכן
המבנה המסוכן דורש לרוב פעולות שיקום נרחבות והיקפיות כגון הסרת גושי טיח ובטון רופפים, חיזוק מעקות, מרפסות וגגונים, הסרת חלודה, הוספת ברזלי זיון, עיבוי ושיקום עמודים, סתימת סדקים בקירות ופעולות שיקומיות נוספות באופן שתחזקנה את המבנה ושתמנענה התפרקות חלקים ממנו. מדובר לרוב בליקויים במעטפת החיצונית או בחדרי המדרגות של הבניין ולא בתיקוני תשתית כגון תיקוני חשמל או צנרת, ואף לא בשיפוצים בתוך הדירות. פעולות השיקום מיועדות, למעשה, לצרכים בטיחותיים בלבד, ולא בשיפוץ אסתטי. יתירה על כך, חשוב לדעת שבמקרים בהם הוכרז המבנה כמבנה מסוכן, הוראות הצו אוסרת על כיסוי אזורי התיקון בצבע בטרם נתקבל אישור המפקח מטעם הרשות המקומית. למעשה, הגוף האחראי על הפיקוח והוצאת הדרישות והצווים הרלוונטיים הנוגעים למבנים מסוכנים אמון גם על גיבוש ההמלצות לשיפוץ, הנחיית מבצעי השיפוץ וקיום ביקורות שוטפות לצורך מעקב אחר אופן וקצב התנהלות השיפוץ.
מבנה לשימור
ברשויות מקומיות מסוימות יישנם מבנים שבנוסף לסיווגם כמבנים מסוכנים, הוכרזו גם כ”מבנים לשימור” וחלה עליהם דרישות שימור. מדובר לרוב במבנים עם מאפיינים ארכיטקטוניים היסטוריים ו\או ייחודיים שלעירייה רצון לטפח ולשמר אותם. בנסיבות הללו כל שיפוץ או תיקון מחייב הדבר פיקוח מטעם אגף השימור בעירייה. עם זאת, המדיניות היא שלא להתערב כאשר השיפוץ נעשה בהתאם לצו התיקון של מבנים מסוכנים בלבד, אלא אם במסגרת פעולות השיקום מבקשים בעלי המבנה לבצע שיפוץ אשר חורג מהדרישה, לרבות הוספת אחוזי בניה או פעולות שיפוץ אסתטיים נרחבים. במקרים הללו יתערב אגף השימור במטרה לוודא כי השיפוץ מתבצע על פי דרישות השימור. במידה וקיבלתם הודעה שהבית המשותף שבו נמצאת דירת המגורים שבבעלותכם הוכרז כמבנה מסוכן, יש לכנס אסיפת דיירים, ולאתר קבלן מורשה לעבודות השיפוץ תוך התקשרות עם הרשות המקומית לצורך קבלת ארכה. אי נקיטה באמצעים לתיקון המבנה המסוכן יובילו לכתב אישום והתייצבות בבית המשפט לעניינים מקומיים וחשיפה לעונשים חמורים.
