שיפוץ בניינים ישנים– בחינת הצעות המחיר וכל אפשרויות המימון
בלאי השנים עשוי לתת את אותותיו במבנים ישנים הן ברמה האסתטית והן ברמה הקונסטרוקטיבית, כאשר לפתע מגלים הדיירים שהבניין שהיה בעבר מטופח וחדש נזקק לרמונט כללי החל מעמודים סדוקים וברזלי זיון חשופים, דרך בטון שמתפורר ועובש המכסה את הקירות, וכלה בטיח מתקלף, לובי מוזנח ואינטרקום שהתקלקל. תהליך השיפוץ דורש את הסכמתם של כל הדיירים, היות וקיימת סבירות גבוהה לכך שהדיירים יידרשו לשלם סכומי כסף לא מבוטלים בעבור שיפוצו של הבניין. את בחינת הצעות המחיר וכל האפשרויות אשר עומדות בפני הדיירים מומלץ להציג במהלך אסיפת הדיירים, לרבות האלטרנטיבות הנוגעות לאפשרויות המימון ובירור הזכאות לקבלת מענק לצורך השיפוץ. הניסיון מלמד שקבלת מענקים והלוואות בתנאי מימון נוחים מובילים בדרך כלל לריכוך ושכנוע הדיירים המתנגדים לתהליך השיפוץ בשל עלויותיו הגבוהות.
שיקום ושיפוץ בניינים ישנים- היתרונות
שיקום ושיפוץ מבנים ישנים הינו בדרך כלל היקפי ומורכב ביותר, שכן הוא עשוי לכלול הוצאות רבות, רעש, אבק, טרטור ובעיקר כאב ראש עבור וועד הבית שנדרש לערוך בירורים, לקבל החלטות הנוגעות לבחירת קבלן השיפוצים ולדאוג לאיסוף התשלומים מכל הדיירים. עם זאת, לשיפוץ המבנה ובעיקר כשמדובר בפעולות שיקום יש מספר יתרונות בולטים ומשמעותיים שהמרכזי שבהם הוא ההיבט הבטיחותי. פגמים בטיחותיים עשויים לכלול גושי טיח ובטון רופפים, חלודה בקורות הברזל, יסודות פגומים אשר דורשים חיזוק, וכן ליקויים בתמיכת מעקות או מרפסות, התפוררות הטיח וסדקים בקירות חיצוניים כמו גם הצורך בעיבוי העמודים אשר נושאים מעליהם את כל עומסיו של המבנה, כשבשלב מסוים עלולים הליקויים הללו שהוזנחו להוות מעין “פצצת זמן מתקתקת” ולסכן את המתגוררים בו. יתרונות נוספים הם העלאת ערכן של הדירות ב-7% עד 15%, וכמובן הערך האסתטי ושדרוג משמעותי באיכות החיים שמזמן בניין עם חזות חדשה ויפה כתחליף הולם לבניין הישן והמוזנח.
שיקום בניינים ישנים- אמצעי המימון
אחד המכשולים הבולטים ביותר שעומד בפני ההחלטה לערוך שיפוץ או שיקום בבית משותף הוא העניין הכלכלי ובעיית המימון בעקבות קושי לעמוד בהוצאות הללו, כשלעתים מוביל הדבר לסכסוכי שכנים ואף לצורך בהתערבות משפטית. עם זאת, יישנן כיום מספר דרכים למימון השיפוץ שעשויות להקל משמעותית בהיבט הכלכלי, ואף למנוע התנגדויות מצד הדיירים. אחת הדרכים היא שיפוץ בניינים בסיוע האגודה לתרבות הדיור, המעניקה מגוון מסלולי מענקים לצורך שיפוץ בתים משותפים שנבנו לפני מעל לעשרים שנה, כאשר גובה המענק עומד ביחס לגילו של הבניין. מסלולי השיפוץ מטעם האגודה לתרבות הדיור כוללים שיפוץ כללי, חלקי או מוגבר למבנים שמצבם רעוע במיוחד ודורשים שיפוץ חיצוני בדחיפות. אפשרות נוספת היא פנייה לפרויקט תמ”א 38 הנשען על קובץ תקנות הקובעות את התקן לעמידותו של בניין כנגד רעידות אדמה. הרעיון שמאחורי הפרויקט הוא שחברה קבלנית חיצונית מממנת כל עלויות השיפוץ בתמורה לדירות חדשות שנוספו לבניין. אופציות נוספות הן קבלת הלוואה מהבנק בדרך של משכנתא או הלוואה מטעם חברות עירוניות לצורך שיפוץ בניינים.
תהליך שיפוץ ושיקום מבנים ישנים
תהליך השיפוץ והשיקום של מבנים ישנים כולל מפרט טכני מדויק ומורכב לרוב ממספר שלבים, כשהשלב ההתחלתי הוא שיקום בטונים. שיקום בטונים מחייב תכנית מאושרת וחתומה מטעם מהנדס קונסטרוקטור ויישום באמצעות קבלן בניין מאושר מטעם רשם הקבלנים לביצוע פעולות שיקומיות. שיקום בטונים כולל שטיפת קירות המעטפת בלחץ מים גבוה, הסרת חלקי הבטון והטיח הרופפים על ידי פטישון חשמלי, סיתות הבטון סביב ברזלי הזיון, והסרת החלודה מברזלי הזיון. שלבים הבאים בשיקום הבטון מורכבים מציפוי הברזל בחומרים נוגדי חלודה (כגון סיקה כגון טופ 110 או מונוטופ 610), השלמות באמצעות בטון אוטם, יישור וגימור תוך שימוש בחומרים צמנטים שבסיסם דבק לטקס. השלבים הבאים מורכבים מצביעת קירות חוץ בצבעים בעלי גמישות אקרילית לשיקום ולמניעת סדקים, וכן התקנת רשתות כנגד יונים. שיפוץ מבנים עשוי לכלול בין היתר גם שיפוץ חדר המדרגות וחידוש הלובי, וכן ריצוף חוץ ופינוי הפסולת מאתר העבודה. חשוב להקפיד על התקשרות עם חברה קבלנית המתמחה בשיפוץ בניינים, אשר יודעת לשים את הדגש על המערכות החלשות והחיוניות במהלך חידוש ושיקום המבנה.
