מצב הבניינים בארץ….
רק בתל אביב ישנם מעל לארבעת אלפים מבנים מסוכנים ועוד אלפי בניינים מוזנחים, כאשר נדרשת בהם עבודת חידוש ותיקונים. בהרבה בניינים ישנים ניתן לראות, מערכות אינסטלציה ישנות ובעיות איטום אשר גורמות, לחדירת רטיבות לתוך הדירות. בערים אחרות אין פיקוח הדוק וישנם בניינים, במצב חמור עוד יותר ללא כל השגחה. הדיירים מעלימים עין ביחד עם הפיקוח העירוני, כך שמבנים רבים הינם במצב סכנה עבור התושבים והעוברים ושבים. הועד במקרים רבים אינו חזק מספיק על מנת לגייס את תמיכת התושבים, גם כאשר ברור לכולם מצבו המוזנח של הבניין.

היקף פרויקט השיפוץ…
היקף הפרויקטים בשיפוץ בניינים משתנה, לפי סוג הפיניש השונה על הקירות ולפי מצב הקירות ורמת ההזנחה שלהם. גודל הבניין משפיע על מחיר הפיגומים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט וכמובן, שעליות החומר גדלות גם הן. במבנים ישנים ישנו הצורך לשקם את היסודות ולעבות עמודים וזאת, בנוסף על שיפוץ המעטפת החיצונית של הבניין.

אפשרויות מימון:
בנקים – בנק ירושלים לדוגמא, מאפשר הלוואות פרטיות של עד כחמישים אלף שקלים ללא ערבים. כמובן שהלוואה בגודל כזה אינה מתאימה להיקף הפרויקט, אז המוצא הבא הינה הלוואה רחבה יותר. לצורך הלוואות מסוג זה צריך ערבים או ערבויות אישיות, דבר אשר מקשה על הדיירים. כמובן שאף אחד לא רוצה למשכן את בייתו, לטובת שיפוץ הבניין. הבנקים מתאימים להלוואות לעבודות שיפוץ פרטיות, כאשר ההלוואה מגיעה כחלק מהמשכנתא.

מלווים פרטיים – ישנם מלווים פרטיים אשר גובים ריבית גבוהה יחסית, אשר הינה כמעט מוכפלת משערי הריבית של הבנקים. כאשר קנסות המופעלים על דיירים המתגוררים במבנים מסוכנים, הגיעו לסכומים של מאה אלף שקלים ויותר, הלוואות בריבית גבוהה הפכו לפתרון מעניין ביותר.

שילוב כוחות עם חברות לשלטי חוצות…
אם הבניין שלכם ממוקם ברחוב או צומת ראשיים, ישנו סיכוי רב שתצליחו לקבל כיסוי חלקי עד מלא של עלות השיפוץ. ישנן חברות קבלניות אשר עובדות עם משרדי פרסום שונים, אשר יכולות בתמורה לשלטי חוצות להשיג עבור לקוחותיהם, דילים שווים מאוד. שלטי החוצות נבנים לתקופה של כשנה בערך, כאשר מדובר על שלט מואר המורכב על פיגום בגובה. כמובן שמדובר על יחס שונה לפי גודל הפרויקט, אך במקרים רבים מדובר בחיסכון של כחמישים אחוזים. בפרויקטים של בניינים רגילים היה כמעט כיסוי מלא של כל ההוצאות ואפילו פרישת תשלומים לאורך של כשנה. מדובר על כמה מאות שקלים לדייר בתשלום שוטף מידי חודש, בתמורה לשיפוץ מלא של כל מעטפת הבניין.

 

לצורך יצירת קשר וקבלת סיור חינם צרו קשר עמית עוז קבלן לשיפוץ בניינים.

עבודות תחזוקה שנתיות:
מידי שנה עוברים אנשי הועד או חברות התחזוקה מסביב לבניין, על מנת להתייחס לרשימת התיקונים הנדרשת ולבצע בדיקות עמידות המבנה. יש לערוך בדיקה שנתית למקלט המשותף בהתאם להוראות פיקוד העורף, כאשר האחריות מוטלת על דיירי הבניין לשלמות המבנה והמקלט. ישנה רשימת בדיקה אשר אנשי הועד מחויבים לבדוק כגון: פתחי אוורור ואטימות המקלט, כניסה נקייה ללא ריהוט או אופניים. יש לוודא כי דרכי הגישה פתוחות לגמרי והתאורה פועלת, כך שהמקלט נגיש ומוכן לאכלוס במקרה של צרה. במבנים מוזנחים, כחלק מעבודות של שיקום מבנים, מבצעים שיקום מלא של המקלט, כולל חידוש פני הקירות ומערכת האטימות של המקלט.
אם ישנן בעיות אשר נראות לעין, על אנשי הועד מוטלת האחריות לזמן בעלי מקצוע מותאמים לעבודות של שיפוץ בניינים ואשר הינם בעלי סיווג מתאים.

איטום המבנה לפני החורף:
כחלק מביצוע עבודות ההכנה לפני החורף ואיטום המבנה, על מנת שלא תהיה חדירה של רטיבות בתקופות של גשמים, על הועד לבחון את מצב הקירות ולבדוק אזורי חדירה של רטיבות. בחינה כזו לדוגמא היא בדיקת מצב היריעות בגג. אזורי חדירת רטיבות צריכים להיות מטופלים לפני המשך פגיעה בחוזק המבנה או באיכות החיים של הדיירים. ברוב מקרי הרטיבות אשר כוללים הזנחה, נמצאו בעיות גדולות יותר בהמשך כמו התפתחות של קורוזיה בברזל ותפרים פעילים.

טיפול בדברים חשובים:
1. לפי החוק ישנה אחריות מלאה של דיירי הבניין על שלמות המבנה ועל חוזקו. יש לוודא שאין נפיחויות של טיח והתנתקות חומרים. חשוב לראות כי אין סדקים בעמודי הבניין ושאין שום סכנה לנפילת חומרים מגובה. על קירות הבניין להיות שלמים וחזקים, כאשר כל תקופה של כחמש עשרה שנה ומעלה, נדרשת עבודה של שיפוץ בניינים מלאה וחיזוק המעטפת החיצונית.
2. חלק מהוראות פיקוד העורף, וגם כאן ישנה אחריות מלאה של הדיירים, היא וידוא תקינות ונגישות המקלטים של הבניין. ברוב המקרים הכניסה חסומה וישנו ריח קשה של עובש, כך שמדובר במבנים לא תקינים.
3. חוזק המבנה תלוי בחוזקם של העמודים, כאשר יש לערוך בדיקה לגבי הופעת סדקים. סדקים בעמודי הבניין מהווים סימן אזהרה להתחלת התפתחותה של קורוזיה, אשר עלולה במקרים של הזנחה לגרום להתפרקות העמוד.
4. בדיקת מוקדי חדירת רטיבות לבניין ואיטום של אותם האזורים, כאשר כל סימן לחדירה נלקח בחשבון ומטופל בזמן. יש לערוך סיור מידי שנה על הגג ולראות את מצבו ואת רמת האטימות שלו.

 

המדריך לשיפוץ הבניין

 

שיפוץ הבית המשותף אינו משימה פשוטה, והוא שונה לחלוטין משיפוץ דירת המגורים בכל הקשור להיבט השיתופי. השיפוץ מצריך תמיכה גורפת מצד הדיירים, הכרת מקורות המימון השונים, הכרת החוקים הנוגעים לכל שלב בתהליך, איתור אנשי מקצוע מוסמכים ועוד. ההחלטה על שיפוץ הבית המשותף מעוררת לא פעם חששות כבדים, התלבטויות וסכסוכי שכנים, אם בנוגע לחיוניות של השיפוץ, ואם בהיבטים אחרים כגון עלויות או בחירת אנשי המקצוע לצורך ביצוע אותו השיפוץ. על כן חשוב לדעת כיצד לעשות זאת בדרך נכונה, על מנת לצלוח את תהליך השיפוץ ללא מכשולים. חשוב גם לדעת כי כיום קיימות מגוון אפשרויות למימון העלויות הכרוכות בשיפוץ הבניין כגון קבלת סיוע מן האגודה לתרבות הדיור בהיקף לא מבוטל של עד 1,500 ש”ח לדייר, וכן חברות עירוניות או מסלולי מימון בנקאיים המספקים מימון ומאפשרים פריסת תשלומים רחבה ונוחה.

גיוס וועד הבניין לאישור הליכי השיפוץ
שיפוץ הנכס המשותף מצריך את אישור הדיירים באסיפה כוללת. כאשר השיפוץ מהווה חלק מתחזוקת הבניין השוטפת כגון זיפות הגג, תיקון המנעול של דלת הכניסה לבית וכדומה, רשאי ועד הבית מבחינה משפטית לבצע את השיפוץ ללא כל צורך באישור והסכמתם של הדיירים לעניין. יחד עם זאת, כשהדברים האמורים נוגעים לשיפוץ חלקי או תיקון יקר ומורכב, כמו לדוגמא החלפת תיבות הדואר, החלפת דלת האינטרקום או צביעת חדר מדרגות, השיפוץ יבוצע רק לאחר שההחלטה התקבלה בקרב מרבית הדיירים כפי שמקובל. ואולם, כאשר מדובר בשיפוץ כללי והיקפי, שעשוי להשפיע משמעותית על ערכו של הנכס המשותף כולו, אזי ניתן לחלק את הסוגיה בהיבט המשפטי לשני מצבים: שיפוץ שמטרתו להשיב את ערך הבית לקדמותו או שיפוץ למטרות השבחתו של הנכס. בנסיבות של שיפוץ שנועד להחזיר לנכס את ערכו הקודם, די ברוב רגיל של הדיירים על מנת שההחלטה תחייב את כלל הדיירים בתשלום. עם זאת, בנסיבות בהן השיפוץ הינו עניין של השבחת הנכס (יש להיוועץ בעורך דין בכל הקשור למס השבחה), הרי שמקרים מסוימים נדרשת ההחלטה של פה אחד, ואילו במצבים אחרים כמו בתמ”א 38 נדרש רוב גורף בלבד על מנת לקדם את הליך השיפוץ .

אישורים לעבודה בגובה ואחריות הדיירים
לאחר סיום שלב ההכרעה באסיפת הדיירים הנוגעת לשיפוץ הבית המשותף מגיע השלב של חיפוש אחר קבלן מקצועי לביצוע הפרויקט. אחת הטעויות השכיחות של וועדי הבתים ודיירי הבניין קשורה אל שלב בחינת הצעות המחיר, כשהפיתוי לבצע את ההתקשרות עם הקבלן אשר מציע את העלות הזולה ביותר הינו גדול במיוחד. חשוב במיוחד לדעת כי בהיבט המשפטי רשאיות חברות הביטוח להתנער מכל אחריות במקרים של תאונות או פגיעות בנפש, בנסיבות בהן ביצע וועד הבית את ההתקשרות עם קבלן שאינו קבלן רשום אצל רשם הקבלנים בישראל. על וועד הבית מוטלת האחריות למינוי קבלן מורשה ואיכותי, אשר המציא מבעוד מועד את כל הניירת והאישורים המתאימים, לרבות אישור עבודה בגובה, ביטוח קבלנים, רישיון מלגזה וכדומה. יש להקפיד כי חוזה ההתקשרות עם קבלן השיפוצים יכיל סעיפים שמטרתם להגן מראש על הדיירים, ומכוונים את נטל האחריות אל עבר הקבלן וקבלני המשנה המועסקים מטעמו. כמו כן, חשוב להקפיד כי בחוזה קיים סעיף המחייב את הקבלן לכל האישורים לעבודות בגובה, וכן ביטוח קבלנים הכולל כיסוי צד ג לתאונות. יש לוודא שחוזה התקשרות עם הקבלן המבצע יהיה חתום על ידי מהנדס מקצועי, שתפקידו לפקח על הפרויקט.

קבלן ראשי או מהנדס
יש לבחור, כאמור, את קבלן השיפוצים רק לאחר האימות כי הוא אכן קבלן רשום אצל רשם הקבלנים, ולאחר בחינת מכלול הסוגיות הנוגעות אל מגוון רחב של נושאים הקשורים אל השיפוץ החל מגובה המקדמה שדורש הקבלן עבור השיפוץ, דרך איכות וסוג החומרים בהם ייעשה השימוש וכלה באחריות, הערבויות והביטוח עבור עבודת השיפוצים. בכל מקרה של שיפוץ היקפי יש להבטיח שתהליך השיפוצים ילווה באמצעות מהנדס בניין ומפקח בנייה, האחראים לאשר את סיום העבודה וללא ליקויים בגמר הפרויקט, כשהאישור מלווה בחתימתם על תעודת גמר, ובנוכחות נציגות מטעם וועד הבית והקבלן. חשוב להדגיש כי מעורבותו של המהנדס כבר בשלבים המקדימים, ואחריותו על תכנון מפרט העבודה חיונית במיוחד להגנה על הדיירים מפני תביעות עתידיות.