שיקום מבנים מסוכנים

שיקום מבנים מסוכנים- ההיבט המשפטי
מבנים מסוכנים בתל אביב מסווגים ככאלו במידה והם בעלי ליקויים בחדרי המדרגות או במעטפת החיצונית, ליקויים המהווים סכנה ממשית לציבור, ומתבטאים בחלודה על זיוני הברזל, גושים רופפים של בטון וטיח, מרפסות רופפות וכדומה. הליקויים הללו הינם לרוב ליקויים חיצוניים, אשר הופכים את אותם המבנים למסוכנים. בנסיבות הללו יש בסמכותה של הרשות המקומית לחייב את בעליהם של הבניינים לבצע את התיקונים הנדרשים בהתאם לסעיפים 233, 236 וסעיף 250 לפקודת העיריות. בכל רשות מקומית יישנו מדור מבנים מסוכנים האחראי לאתר מבנים מסוכנים ולשלוח אל בעליו דרישות לתיקון הליקויים באופן מיידי. במקרים בהם בוחרים דיירי הבניין להתעלם מן הדרישה לתיקון הליקויים תשלח הרשות המקומית כתב אישום והליך פלילי ייפתח כנגד אותם הדיירים. בהיבט המשפטי משמעותו של התהליך הוא העברת נטל האחריות לטיפול במפגעים, וכן את האחריות הנוגעת לכל תביעה או פגיעה עתידית אל דיירי המבנה.

עבודת שיקום שונה משיפוץ בניינים
חשוב להדגיש כי עבודת שיקום שונה בתכלית משיפוץ בניינים סטנדרטי לצרכי תחזוקה שוטפות או שדרוג והשבחת הנכס. תהליך שיקומם של המבנים המסוכנים מתחיל לאחר שהמבנה הוגדר כמסוכן מטעם הרשויות, ונשלחו אל בעליו מכתבי אזהרה. ישנן שלוש דרגות מסוכנות המחייבות שיקום מבנים מסוכנים, כשדרגת המסוכנות הנמוכה ביותר מדרגת את הבניין ככזה ש”עלול לסכן” ולהוות סכנה, ויש לשקמו באופן שיחזק אותו וימנע הינתקות חלקים ממנו. בדרגה השנייה מסווגים בניינים שיש בהם “סכנה ממשית” למתגוררים בו, לנכסים הסמוכים או לציבור, ויש לאטמם או להרסם, זאת מאחר ובלתי ניתן לשקמם. בדרגה החמורה ביותר מסווגים בניינים בעלי “סכנה מיידית”, שיש לפנות את דייריו ולהרסם באופן מיידי. במילים אחרות ניתן לציין כי עבודת השיפוץ בבניינים שונה מעבודת השיקום בכך שהשיפוץ עשוי להיות בעיקר קוסמטי לשיפור החזות המיושנת והמוזנחת של הבניין, ונתונה להחלטתם הבלעדית של הדיירים, בעוד שעבודות השיקום עשויים לכלול שיפוצים היקפיים כמו חיזוק יסודותיו של הבניין, שיקום הברזל והבטון וכדומה, כשפעולת השיקום הינה לרוב מחייבת מטעם הרשויות ומיועדת לפתור את בעיית המסוכנות של הבניין.

הזנחה בבניין
גם רכשתם דירה בבניין חדש תגלו לאחר האכלוס שהבניין מצריך תחזוקה שוטפת שכוללת
את ניקיון המבנה, ביקורות שנתיות ותחזוקת המעליות והמערכת לכיבוי אש, חיטוי וניקוי מאגרי מים, תיקוני צנרת ונזילות, וכן עבודות תחזוקה נוספות כגון ניקוי משטחי דריכה, גינון, תחזוקת לוחות החשמל, הדברת מזיקים, תחזוקת דלתות הכניסה, הגג וכדומה. יחד עם זאת, פעולות התחזוקה כוללות גם את השיפוץ והשיקום של המעטפת החיצונית כמו שיקום עמודים, בטון וטיח מתפורר, וכן איטום ושיפוץ קירות וגגות, חידוש וצביעת המעטפת או חיפוי אבן. בניינים רבים בארץ לוקים בהזנחה הנובעת מאי הקפדה על תחזוקה שוטפת, כשההזנחה פוגעת באיכות החיים ומפחיתה משמעותית מערך הנכס. ואולם, הזנחתו של הבניין לאורך השנים עלולה להוביל גם לסכנה ממשית הן למתגוררים בו והן לעוברי האורח ולמבנים הסמוכים, כשהאחריות למפגעים מוטלת בלעדית על בעלי הנכס, קרי הדיירים.

סכנה לעוברי אורח ואחריות לפגיעה עתידית על חשבון הדיירים
סעיף 44 לפקודת הנזיקין קובע בין היתר כי במקרה של נזק אשר נובע מהתמוטטותו של הבניין או חלקים ממנו כתוצאה מאי שמירה על תקינותו של הבניין, ואי נקיטה בפעולה למניעת הסכנה, האחריות על הרשלנות מוטלת על המחזיק בנכס, גם אם הוכיח שלא ידע על סכנת ההתמוטטות, מהסיבה שהיה עליו לנקוט בפעולות אקטיביות ולבצע בדיקה עתית על מנת לשמר את הבניין במצב תקין. בבנייני מגורים רבים בכל רחבי הארץ ניתן להיתקל באריחי שיש רופפים אשר נופלים מעת לעת, ליקויים חמורים במתקני חשמל, מרצפות שבורות בחדרי המדרגות ואף סדקים וליקויים חמורים נוספים, המהווים סכנה הן לדיירים והן לעוברי אורח, כשפרשנותו המשפטית של החוק מטילה את האחריות הבלעדית לכל פגיעה עתידית על בעלי הנכס, קרי הדיירים. על כן, יש לדאוג לתחזוקת הבניין השוטפת, ובנסיבות בהן קיבלתם מכתב אתרעה מן הרשויות, יש למהר ולטפל במפגעים שנחשפו ללא שהות.

מתי המבנה מוגדר כמבנה מסוכן?

מבנה מסוכן לרוב מוגדר על ידי העירייה, אשר שולחת פקחים לבדיקת מצב המבנה ועמידותו בפני עומסים ורעידות אדמה. כאשר ניתן לראות גם מבנים בהם חלקים של טיח נופלים על ראשם של עוברים ושבים, כך שהפיקוח העירוני נאלץ להתערב. ישנם מקרים רבים בהם הדיירים מפקירים את רמת התחזוקה של הבניין, עד אשר ניתן לראות עמודים מבוקעים וחלקי בטון על הקרקע. במצב כזה אחד הדיירים מזמין את העירייה לצורך התערבות, על ידי מתן תקופת זמן מוגדרת מראש, לצורך שיקום המבנה. לפעמים הפיקוח אף כותב כתב כמויות והוראות לצורך חיוב הדיירים, ברמה גבוהה של טיפול ושיקומו של המבנה.

המבנה הינו נראה מוזנח, אך ישנם סרבני תשלום..

ישנם הרבה בעיות כאשר מדובר על הוצאת סכום כספי החורג, מעבר לתשלום הוועד השוטף. כאשר המבנה כבר מוזנח ונראה שצריך לשקם אותו, אך ישנם מספר דיירים אשר מתחמקים מההתחייבות. במצב כזה ניתן להזמין נציג של העירייה, על מנת לבדוק את שלמות המבנה ולהכריז על המבנה כמסוכן. בערים רבות מצב זה עלול לעלות לדיירים, בקנסות גבוהים מאוד וסחבת של תביעות. מדובר בכאב ראש לא קטן עבור הועד, אשר אמור להתרוצץ בין כל הדיירים ולאחד אותם.

האם תמ”א 38 הינו פתרון למבנים מסוכנים?

ברוב המבנים ובפרט במוזנחים, אין בהכרח מספיק רווחיות עבור היזם. תמ”א 38 אינה רווחית בכל מבנה, כאשר לעיטים רבות מאוד, הבניין כבר מצריך טיפול מהיר ואינו סובל דיחוי.
שיקום מבנים מסוכנים הינו הכרח, כאשר עמודי הבניין חלשים או שמעטפת המבנה כבר אינה שלמה ומתחילה להתפורר. יש לכנס את דיירי המבנה לצורך התייעצות וניתן, להביא קונסטרוקטור על מנת להעריך את מידת הסכנה. ישנה גם מידת אחריות אישית כאשר בבניינים רבים, אין גישה והפיקוח אולי מפספס את חומרת המצב. עלינו להיות ערניים למצב המבנה ולשלמותו, כאשר חשוב מאוד לערוך סיור מידי שנה עם נציגי הועד ולבחון את מצב הקירות של המעטפת החיצונית.

מילה אחרונה…

כאשר ואם הפיקוח כבר מתחיל לדרוש שיקום של המבנה, סביר להניח שמדובר בתנאים נוקשים הרבה יותר מהרגיל. חבל להגיע לרגע בו הלחץ מתביעות גדל וצריך להשיג חברה קבלנית במהירות, כאשר ישנם קנסות גבוהים כל כך על הפרק.

שיקום מבנים – למה?

שיקום מבנים הוא נושא חשוב מאד שיש לתת עליו את הדעת, במיוחד אנשים אשר גרים בבניינים ישנים. כאשר בונים בניין חדש, בונים אותו, כמובן, בצורה הטובה ביותר והחזקה ביותר שניתן, במטרה שהבניין יעמוד על תילו לאורך שנים רבות, ויוכל לאכלס בתוכו את הדיירים הרבים שיגורו או יעבדו בו. אולם עם השנים, הבניין מתבלה ונשחק, הן בגלל בלאי טבעי והן בגלל פגיעות שונות כמו תנאי מזג אוויר קשים, פגיעות ישירות שונות וכדומה. בתחילה הבלאי נראה שולי – הסיד מתקלף מעט ומתלכלך, הצבע מתקלף ונוצרים סדקים קטנים. אולם לאורך זמן, הבלאי הזה עלול לגרור אחריו בלאי חמור הרבה יותר – בלאי של הבטון עצמו ושל ברזלי הזיון אשר מחזקים אותו. במצב כזה, אם לא מטפלים מיד בבניין, הבניין עלול להגיע לסכנת קריסה ממש. לכן, שיקום מבנים מסוכנים הוא חשוב מאד, ויש לשים לב למצבים של בלאי בעמודים ובקירות הבניין, ולשקם אותו במקרה הצורך.

מה זה אומר איטום קירות חיצוניים?

במהלך החורף יורד גשם רב על מבנים שונים. כאשר הגשם יורד, הוא גורם להצטברות של נוזלים. אלו צריכים להתייבש בשלב כלשהוא ובזה נגמר הסיפור. אולם, בבתים רבים ישנו מצב בו מי הגשמים מחלחלים אל תוך המבנה. מדובר בנזילות מהתקרה ומקירות המבנה. הנזילות המדוברות עלולות לגרום לנזקים רבים. הן מצטברות, פוגעות בקירות וגורמות להתנתקות טיח ולפגיעות ממשיות בקיר עצמו. איטום קירות חיצוני הוא השם למגוון הפעולות הנעשות לצורך שמירה על מבנה אטום מפני רטיבות ושאר מפגעים. עבודות האיטום הינו פרויקט אשר מורכב מתהליך, שצריך להיעשות באופן מקצועי וישנן דרכים שונות המתאימות עבור הביצוע.

איך מבצעים איטום לקירות?

ראשית, יש לדעת כי איטום מעטפת חיצונית יכול להידרש לאחר שנים רבות בהן המבנה קיים. זאת אומרת, ייתכן כי נזילות את תוך הבית שלכם תתחלנה לאחר שנים רבות מיום הקמתו. הנוזלים מצטברים, המבנה נהייה חלש יותר וכך נוצר מצב זה. איטום מבנים אפשרי לביצוע בכמה אופנים. בין השאר, ניתן לעשות שימוש בחומרי איטום מתקדמים הקיימים כיום וכן באפשרות הרווחת של שימוש ביריעות ביטומניות שתורמות לתהליך האיטום ויכולות לסייע בביצוע מעולה שלו. חשוב מאד לדעת: איטום מבנים חייב להיעשות על ידי קבלן איטום ושיקום שהינו מקצועי, בעל ניסיון רב ואמין. פעולת השיקום מורכבת ובחירת החומרים הנכונים הינה קריטית, ואתם לא רוצים להצטרך לחזור עליה שוב ושוב.
שיקום מבנים – איך?

השיקום העיקרי הנדרש לבניין הוא לרוב, כאמור, שיקום של הבטון ושל הברזלים שבתוכו. יש להזמין לצורך ביצוע עבודות השיקום קבלן מקצועי, אשר מתמחה בשיקום בטון, על מנת שיבצע את העבודה בצורה הטובה ביותר. העבודה נעשית במספר שלבים. ראשית, במצע הקבלן קילוף ושיוף של כל השכבות החיצוניות של הבניין – צבע, סיד, טיח וכדומה. כאשר החלק של הבניין שאותו מעוניינים לתקן חשוף ונקי לחלוטין, קודחים בתוך הבטון עד שמגיעים לעמודי הברזל שבתוכו, שהם למעשה החלק העיקרי והחשוב ביותר, אשר תורם לבניין את חוזקו. את הברזלים משייפים היטב ומורחים עליהם חומרי חיזוק וחומרים נוגדי קורוזיה (חלודה). לבסוף סותמים מחדש את החור שבבטון, ומבצעים לבטון אשפרה מחודשת. לאחר האשפרה ניתן לחזור ולטייח את האזור, לצבוע אותו ולחפות אותו.
טיפ חשוב: בחירת שיטת העבודה עם חומרי האיטום השונים, יכולה להתבצע על הצד הטוב ביותר אם תפנו למומחים בתחום. קבלן איטום ושיקום מקצועי הוא הכתובת שבה תקבלו את התשובה המקצועית ביותר.

חשוב מאד:

אם אתם בתהליכי בנייה, מומלץ מאד לבצע את חיזוק המבנה באופן מקצועי כחלק מתהליך הבנייה על מנת לקדם הצלחה ומניעת נזילות עתידיות מכל סוג באשר הוא. גם במקרים בהם אתם מבצעים שיפוץ כללי, יש לקחת בחשבון הכנות מוקדמות לחדירת רטיבות על ידי תכנון נכון של מערכת האיטום. מומלץ ביותר.
בחירת קבלן שיפוצים

כאמור, חשוב מאד לבחור בקבלן שיפוצים אשר מתמחה בשיקום מבנים מסוכנים ובעבודות איטום, מכיוון שמדובר בעבודה חשובה מאד, אשר התוצאות שלה משליכות על עצם קיומו של המבנה. חשוב לקבל המלצות על הקבלן ולוודא שהוא אכן מומחה בתחומו, כדי להיות בטוחים שהעבודה תיעשה על הצד הטוב ביותר.